MITEN VALMISTAUTUA TALOYHTIÖN LINJASAARAUKSEEN ELI PUTKIREMONTTIIN?

Hallitustyöskentelyn kulmakivet hankkeessa

Jotta hanke pysyy raiteillaan, hallituksen on syytä sisäistää kolme periaatetta:

1. Johtajuus, ei suorittaminen: Hallituksen tehtävä on johtaa päätöksentekoa ja kilpailuttaa parhaat tekijät. Teidän ei tarvitse olla insinöörejä – teidän tulee palkata heidät.

2. Viestinnän avoimuus: Epätietoisuus on huhujen kasvualusta. Säännöllinen ja rehellinen viestintä osakkaille takaa työrauhan ja vähentää muutosvastarintaa.

3. Dokumentoinnin tärkeys: Kaikki päätökset, muistiot ja sähköpostit ovat juridinen turvanne. Kirjatkaa asiat ylös heti, ei myöhemmin.

Vaihe 1: Nykytilan kartoitus ja tarveselvitys

Päätösten on perustuttava tietoon, ei oletuksiin. Ensimmäinen askel on selvittää kiinteistön todellinen kunto puolueettomasti.

• Puolueeton kuntotutkimus: Tilatkaa ulkopuolinen asiantuntija tutkimaan vesi- ja viemärijohtojen kunto. Vaatikaa tutkimusta, joka perustuu viemärikuvauksiin ja mahdollisiin näytepaloihin, ei pelkkään aistinvaraiseen arvioon.

• Kokonaisstrategia: Arvioikaa samalla kiinteistön muut korjaustarpeet. Onko järkevää uusia samalla sähköt, dataverkot, yleiset tilat tai märkätilat? Kokonaisvaltainen suunnittelu säästää rahaa ja vaivaa tulevaisuudessa.
  

Vaihe 2: Hankesuunnittelu – Suunnan valinta

Tämä on prosessin kriittisin vaihe. Tässä määritellään, mitä tehdään ja millä menetelmällä.

1. Projektinjohtajan valinta: Ensimmäinen rekrytointi on kokenut projektipäällikkö (rakennuttajakonsultti). Hän edustaa taloyhtiön etua urakoitsijoita vastaan ja toimii hallituksen oikeana kätenä läpi hankkeen.

   
   

2. Toteutusvaihtoehtojen vertailu: Konsultti laatii hankesuunnitelman, jossa vertaillaan eri menetelmiä (hinta, kesto, elinkaari):

   
   

   • Perinteinen menetelmä: Putkistojen uusiminen ja märkätilojen saneeraus. Kallein, mutta pisin elinkaari (n. 50 v).

   • Sisäpuoliset menetelmät (sukitus/pinnoitus): Vanhojen putkien kunnostus. Kustannustehokas ja nopeampi, mutta soveltuvuus on tutkittava tapauskohtaisesti.

   • Hybridimalli: Edellisten yhdistelmä.
     

3. Yhtiökokous 1 (Hankesuunnittelukokous): Hallitus esittelee vaihtoehdot ja kustannusarviot. Yhtiökokous päättää toteutustavan ja myöntää budjetin varsinaiselle toteutussuunnittelulle.

Vaihe 3: Toteutussuunnittelu

Kun suuntaviivat on päätetty, siirrytään tekniseen yksityiskohtaiseen suunnitteluun.

• Ammattisuunnittelijoiden kilpailutus: LVI-, sähkö-, rakenne- ja arkkitehtisuunnittelijat laativat tarkat urakka-asiakirjat. Hyvin tehdyt suunnitelmat minimoivat kalliit lisätyöt toteutusvaiheessa.

• Lakisääteiset selvitykset: Purettaviin tiloihin on tehtävä asbesti- ja haitta-ainekartoitus (AHA).

• Lupaprosessi: Rakennusluvan hakeminen käynnistetään tässä vaiheessa, mikäli hanke sitä edellyttää.
  

Vaihe 4: Urakan kilpailutus ja hankinta

Tässä vaiheessa mitataan hinta-laatusuhde. Hallitus tekee valinnat projektipäällikön asiantuntemukseen tukeutuen.

1. Urakkamuodon valinta

• Kokonaisurakka: Yksi pääurakoitsija vastaa koko hankkeesta. Hallitukselle selkein ja turvallisin vaihtoehto vastuunjaon kannalta.

• Jaettu urakka: Taloyhtiö tekee erilliset sopimukset esim. putki- ja sähköurakoitsijoiden kanssa. Vaatii enemmän koordinointia, mutta voi tuoda säästöjä.
  

2. Tarjousten vertailu ja valinta

Älkää tuijottako sokeasti hintalappua. Arvioinnissa tulee painottaa kokonaistaloudellisuutta ja luotettavuutta:

• Referenssit: Tarkistakaa urakoitsijan aiemmat kohteet. Pysyivätkö ne aikataulussa? Oliko työnjälki moitteetonta?

• Tilaajavastuulaki: Varmistakaa, että urakoitsija on hoitanut verot ja eläkemaksut asianmukaisesti.

• Urakkaneuvottelut: Kutsukaa 2–3 kärkiehdokasta haastatteluun ("urakkaseletys"). Varmistakaa, että urakoitsija on ymmärtänyt tarjouspyynnön sisällön täysin.

  • > Vinkki: Vaatikaa urakoitsijaa nimeämään kohteeseen tuleva vastaava työnjohtaja. Hänen ammattitaitonsa on tärkeämpi kuin myyntipuheet.

Vaihe 5: Päätöksenteko ja sopimukset (Yhtiökokous 2)

Kun urakoitsija on valittu ehdollisena, on aika hakea osakkaiden mandaatti.

1. Rahoituksen varmistaminen: Hallitus kilpailuttaa pankit ja hakee rahoitustarjouksen hankkeelle ennen yhtiökokousta.

2. Yhtiökokous 2 (Toteutuspäätös): Kokouksessa päätetään urakoitsijasta, rahoituksesta sekä valvojan valinnasta.

3. Urakkasopimus: Allekirjoitetaan vasta yhtiökokouksen jälkeen. Käyttäkää aina YSE 1998 -ehtoja (Rakennusurakan yleiset sopimusehdot), jotka turvaavat tilaajan aseman.

Vaihe 6: Valvonta ja toteutus

Remontin alkaessa hallituksen rooli muuttuu aktiivisesta toimijasta valvojaksi.

• Tekninen valvonta: Taloyhtiöllä on oltava oma, urakoitsijasta riippumaton valvoja. Hän on teidän edunvalvojanne työmaalla ja varmistaa, että saatte sitä laatua, josta maksatte.

• Työmaakokoukset: Säännölliset kokoukset pitävät hallituksen ajan tasalla etenemisestä ja mahdollisista muutoksista.

• Vastaanotto: Urakkaa ei tule ottaa vastaan ennen kuin kaikki puutteet ja virheet on korjattu hyväksytysti. Takuuaika (yleensä 2 vuotta, vedeneristyksille 10 vuotta) alkaa vasta virallisesta vastaanottotarkastuksesta.
  

Vesianttila Oy toimittaa ja asentaa laadukkaat Uponor käyttövesi- ja putkiremontit. Tarjoamme taloyhtiöille maksuttoman kustannusarvion sekä apua hankkeen kustannustehokkaaseen suunnitteluun. Uponor putkiremontti tarjoaa kotimaisen markkinajohtajan ratkaisut ja materiaalit, paikallisen osaamisen ja asennuksen, markkinoiden parhaan tuotetakuun sekä järjestelmätodistuksen, jonka avulla asennuksen laatu on dokumentoitu. https://www.uponor.com/fi-fi/uponor-koti/jarjestelmatodistus https://www.uponor.com/fi-fi/yritys/artikkelit/pieneen-taloyhtioon-putkiremontti-sujuvasti-ja-tarpeen-mukaan